“快起来”的中海地产：传统优势被赶超 创新业务发展不顺

作者：蔚芮

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

8月24日，中海地产（00688.HK）公布的中报显示，2020年上半年，中海地产录得收入为886.3亿元，同比增长11%；核心净利润为179.4亿元，同比增长0.3%；公司股东应占溢利为205.3亿元，同比下降3.7%。

与此同时，中海地产半年加权平均融资成本录得4.01%，净借贷比率录得32.95%，净利润率录得23.2%。多项指标来看，依旧很具有中海地产的“小特色”：稳、小上升。在市场的眼中，中海地产一直是保守求稳，不过近年来，中海地产这艘“航母”快了起来，然而，此时，“快”起来的中海地产也不是一马平川。

为做大规模，冲！

中海地产正在冲刺4000亿港元（约3600亿元）规模。

2020年上半年，中海地产销售合约金额为1720.1亿元，同比增长4.2%；合约销售面积为954万平方米，同比增长3.5%。

据克而瑞研究院发布的《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，中海地产排在榜单的第六位，其实很多人并不清楚，10多年前的中海地产曾名列前三甲。2007年之前，中海地产的销售规模仅次于万科（000002.SZ），位列行业第二；2009年下降到第四；2017年之后年度排名持续位列第七，被后续的万科、恒大等企业所超越（如表1所示）

表1 中海地产2013年以来销售额排名

（ 数据来源：克而瑞研究院）

在地产红利时代，中海地产选择求稳，错失了一个快速做大规模的时代。

当然，从中海地产的销售规模来看，销售金额是在不断增长的，只不过是相比较同行，中海地产的发展速度掉队了，特别是2015-2018年这时间段内。

据亿翰智库相关数据统计，2015-2018年4年间，TOP100房企平均复合增长率达44%，而中海地产复合增长率仅为18.6%，在TOP10房企中增速最慢。

据相关媒体在2017年报道，时任中海地产董事局主席肖肖曾表示，“没有规模支撑，保持利润增长和领先也是不可能持续的”。

2017年，肖肖年满60岁到了退休年龄，颜建国从龙湖集团（00960.HK）回到中海地产接任董事局主席，上任后的颜建国随即改变了中海地产的风格，开始由“求稳”转向了“加速求规模”的风格。2017年，颜建国就给中海地产定了个2020年实现4000亿港元的销售目标。

不断攀升的拿地规模证明了中海地产的野心，据其历年财报（如下图2）：

2017年，中海地产以951.16亿元取得了1741.41万平方米的土地储备；

2018年，中海地产的土地储备为1764.10万平方米，投入的金额为913.53亿元；

2019年，中海地产更是逆势扩张，以1133.59亿元的金额取得了1145.61万平方米的土地储备。

由此可见，中海地产对规模的渴望。

表2 中海地产2017-2019年土地储备情况

（数据来源：中海地产公告）

2020年，对于土地储备，中海地产管理层曾披露，2020年新增1400亿元的土地权益投资预算。

重金投入之下，中海地产拿下了众多“地王”：

2020年8月3日，中海地产经过66轮拼杀，耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地，刷新了北京2020年总价地王；溢价率为23.44%，核经营楼面价40415元/平米。

2020年8月6日，中海地产以总价16.99亿元竞得哈尔滨1宗商住用地，溢价率为26.88%。成交楼面价为9508元/平米，该地块楼面价刷新了哈尔滨历史记录。

 （资料来源：中指研究院）

根据中指研究院的数据，2020年1-8月中海地产拿地金额为781亿元，排在第二位，仅次于中国恒大（03333.HK）。

不过，伴随着中海地产拿地规模的扩大，这也同时增加了中海地产的销售压力。中海地产中报显示，2020年1-8月，中海地产的合约销售金额为2222.94亿元，同比增长2.1%，仅完成4000亿元销售目标的55.57%，在剩下的4个月，中海地产要去冲击余下的44.43%，销售压力巨大。

“利润王”增长放缓

曾经，在严格控制规模之下，除了万科，中海地产被地产圈称之为另外两个标杆：

一是中海地产的负债控制是房地产行业的标杆。负债方面，2015-2019年，中海地产的资产负债率分别为62.97%、60.19%、57.62%、59.52%、60.06%，严格控制在60%左右。

2020年上半年中海地产资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的资产负债率为57.8%，净负债率为32.95%，在年销售规模千亿元以上房企中保持最低；上半年加权平均借贷成本为4.01%，融资成本处于行业最低区间，持有现金1113.8亿元，占总资产的14.6%。

（数据来源：中海地产年报）

一方面是符合行业标准的负债率，然而，另外一方面，中海地产在地产发展的黄金时代严格控制负债也引起市场的质疑声。市场普遍质疑，中海地产“为了利润而利润“严格控制净负债率在40%以下，没有发挥自身的融资成本低的优势，错过时间限制了规模的发展。

二是中海地产的高利润是房地产行业的标杆。

利润方面，中海地产一直是“老大哥“。2015-2019年中海地产的净利润分别为346.43亿元、370.24亿元、407.67亿元、377.16亿元、416.18亿元。

（数据来源：中海地产年报）

只不过，如同硬币的两面，保证了负债率及利润率，中海地产也错失了增速，与此同时，伴随着其重启规模发展的路径，中海地产的利润率也同时正在降低。

中海地产年报显示，2019年，中海地产的净利润增速为10.35%，毛利率为33.66%，净利率为26.12%。毛利率与净利润分别同比下降4.54个百分点、1.41个百分点。

（数据来源：中海地产年报）

在利润率上曾被视为标杆的中海地产也被万科所超越。2019年，净利润排在第二名的万科的毛利率为36.20%，已经高于中海地产。虽然中海地产净利润从量上还是略胜万科一筹，但是差距在不断缩小。

（数据来源：年报）

2015年万科与中海地产的利润差距还高达165.24亿元，而到了2019年，差距已经缩小到27.46亿元。

如果说传统的房地产业务优势正在被其他地产商所超越，那么，在创新业务方面，中海地产是否领先行业呢？

创新业务下滑

2020年中期业绩会上，董事局主席颜建国表示，中海地产的目标是百年基业，住宅开发业务，持有型商业物业，教育、养老、物流、供应链管理等创新业务，这三类产业都要进入行业头部。

然而，在创新业务方面，中海地产远远落后于万科、恒大等房地产头部企业。

事实上，已经在房地产黄金十年落后于行业头部企业的中海地产，要想追赶行业老大依旧存在一段距离。相对于土储、利润，中海地产的创新业务与万科、恒大等相比还是差距较大，毕竟从事新业务需要些冒险精神。

从中期经营情况来看，中海地产资源配比上，目前仍延续以90%的资源用于住宅开发，1%-2%的资源投入创新业务。

据中海地产中期业绩报告，2020年上半年，中海地产写字楼、集中商业、酒店、公寓等商业物业取得收入为20.3亿元，同比仅微增1.1%；创新业务下滑至3.6亿元，2019年同期为3.8亿元。

而根据万科财报，万科物业在创新业务的增速为21%，二者差距明显。

传统业务面临赶超，创新业务发展面临下滑压力，中海地产想要进入头部行列，仍需要付出更大的投入和努力。