潘军的新风口：发迹于成都的“美易家”或将超越“彩生活”

彩生活之后，潘军的新故事名叫“美易家”，而在今年之前，这个故事的一半都发生在成都。

一

12月9日，深圳市美易家商务服务集团股份有限公司(简称“美易家”)在“新三板”正式

挂牌(证券代码“834669”)，由国信证券股份有限公司担任其主办券商。同日，花样年及彩生活分别宣布，花样年中国、美利家投资、彩生活间接全资附属前海盛峰及7名认购人已同意认购515.08万股美易家股份(通过以现金注资美易家)，相当于认购事项完成后美易家已发行股份总数约 17.08%，总代价约2.05亿元。

和彩生活的巨大声望以及管理面积相对照，“横空出世”的美易家显得相当神秘，其背后最为潘军所看重的资产运营管理模式，也只在公开场合被表述过一两次——在今年7月的博鳌论坛上，潘军表示，作为花样年集团旗下最新的旅游地产解决方案，“美易家”将会颠覆旅游地产的整体运营模式，形成旅游存量资源的盘活与三重价值重构(即基础价值物管服务、核心价值类酒店化经营以及平台价值O2O平台经营)。

当时媒体解读美易家商业模式时的参照物是融资已超250亿美元的airbnb，但实际上和美易家模式更为接近，也被其看做“打击目标”的是途家。但和途家的疯狂烧钱迥异的是，美易家从未打算以赔钱为代价抢占市场。事实上美易家最近两年的盈利情况都堪称良好，保持着稳定增长，公开资料显示，2013年、2014年、2015年1-6月，美易家分别实现营业收入1.10亿元、1.75亿元、1.07亿元，毛利率分别为43.41%、 43.57%和45.73%，归属于母公司所有者净利润2363万元、3818万元、1735万元。

二

公开资料显示，美易家成立于2010年，其前身为花样年国际物业，主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理和物业经营服务，同时不断拓展资产运营服务业务，为产权所有人及物业使用者提供资产托管服务及其他增值服务。

截至2015年6月30日，美易家在管理和服务的项目合计35个，管理面积845万平方米，涉及四川、深圳、重庆、江苏、浙江、西藏、贵州等全国12个省市。

从美易家主营业务收入分类比重来看，2015年1-6月实现营收的1.07亿元中，写字楼、城市综合体的物业管理与物业经营服务仍然占重大比例，分别占比43.98.%、35.67%，度假式物业占比10.76%，而其未来将要重点拓展的资产运营服务仅占比10.27%，和2013年度相比，这个数目翻了一倍，是所有主营业务中增长最为迅猛的部分。

深圳市美易家商务服务集团股份有限公司副总经理张志宏表示，美易家在新三板挂牌并定增2亿元后，接下来的重要方向便是扩大美易家短租业务的全国布局。“融资2亿元，主要是为了打造线上平台和扩张网络。今年到明年将在全国实现‘东西南北，春夏秋冬’的布点，在全国会选择2-30个点，包括热门旅游景点、冷门景点、开发商度假物业等等，这是明年上半年要完成的事”。

如果张志宏提到的布局能够一一落实，那么美易家或许将会成为第二个“彩生活”，甚至其价值“可能会超过‘彩生活’。”数据显示，2015年上半年，美易家综合毛利率44.57%，单位面积净利润贡献7.73元/平方米/年，加权平均净资产收益率(ROE)达71.86%;而彩生活加权平均净资产收益率(ROE)仅为23.2%左右。兼任华西区总经理，张志宏对美易家的判断不仅来自数据，其辖下的成都公司几乎是美易家资产管理运营服务的先驱，从成都的发展情况看，张志宏认为美易家正在逐渐探索到一条正确的道路。

三

在今年之前，美易家一半的业务来自成都区域。今年1-6月，美易家下属项目收入前五名均来自成都，占当期营业收入50.74%，2014、 2013年这个排名的前四位也都是成都项目。另外，美易家目前运营了五家“嘉年CEO”服务式公寓，分别为商务型“嘉年CEO”服务式公寓，包括成都香年店、成都福年店以及上海陆家嘴店;度假型“嘉年CEO”服务式公寓全部落户成都，分别是成都君山店和成都大溪谷店。

2013 年，服务式公寓成都香年店开业，由于地理位置较好，周边竞争不激烈，盈利能力较好，直接影响了当年美易家的资产运营服务毛利率。张志宏透露，美易家短租业务想法也在同年成型，其初衷是为了解决当时花样年遇到的一些困难，“当时集团内部的度假项目遇到困难：销售困难，售出后人流稀少造成经营困难，入住率低下造成物业管理困难，所以希望借助这个想法解决这些痛点。”也就是从此时起，主动面向业主和开发商的美易家与airbnb模式彻底区隔了开来。

但美易家的发展并非一帆风顺。2014 年，服务式公寓成都福年店开业，由于体量大，房间数多，周边酒店竞争激烈，入住率提升较慢，出现了亏损。同年5月，美易家收购上海锦年后，斥资2800余万对其管理的服务式公寓上海陆家嘴店进行装修改造，一直到今年5月，上海陆家嘴店装才开始全面营业，但在营业初期，由于处于市场推广阶段，入住率未有大幅提升，同时由于位处市区繁华商业中心，租金水平较高，由此造成2014 年、2015 年 1-6月资产运营服务毛利率进一步下滑。

可以预见的是，由于扩张，未来一年美易家资产运营服务的毛利率或许不会出现爆发增长，但潘军的决心早已清晰可见，他曾公开表示，花样年的转型在于，目标视野不再是围绕增量市场，随着房地产行业产生了社区服务业，公司将围绕这一新的商业形态开展业务。而作为美易家合伙人之一，张志宏说，“美易家和彩生活不同的地方在于，它不会通过大量收购来增加物管面积，而是提供物业管理服务，同时做资产运营，只会越来越‘轻’。”

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